Bất động sản TP.HCM 2020: Tương lai nào sau “nút thắt cổ chai”?

Với quan điểm dự báo thị trường như trên, tôi cho rằng, năm 2020 khó có nhân tố mới. Nếu có chăng thì đó là sự cần thiết của những chuyển biến mạnh mẽ, đột phá về chính sách pháp lý, quy trình thủ tục để thuận tiện hơn cho doanh nghiệp.

GIÁM ĐỐC BỘ PHẬN R&D DKRA VIET NAM – NGUYỄN HOÀNG

Nếu như năm 2017, thị trường bất động sản TP.HCM được nhận định bước vào giai đoạn bùng nổ khi đạt quy mô tăng trưởng cao nhất thì sang năm 2018, dấu hiệu chững lại xuất hiện. Năm 2018 chỉ có 19 dự án được công nhận chủ đầu tư, 59 dự án được chấp thuận đầu tư và 53 dự án được cấp giấy phép xây dựng, với tổng số 39.959 căn hộ có tổng diện tích 3.263.212m2, giảm 42% số lượng dự án, giảm 40% về số lượng căn hộ và giảm 74% về tổng diện tích các dự án nhà ở so với năm 2017.

Đến năm 2019, con số này càng sụt giảm. 9 tháng đầu năm 2019 chỉ ghi nhận có 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83%; không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư; chỉ có 12 dự án được chấp thuận đầu tư, giảm khoảng 72% và chỉ có 24 dự án được cấp phép xây dựng, giảm khoảng 38%, so với cùng kỳ năm 2018.

Trong các báo cáo hội thảo, diễn biến của bất động sản TP.HCM vẫn được coi là gam màu tối của bức tranh nói chung. Năm 2020, thị trường bất động sản TP.HCM sẽ về đâu sau cơn biến động và trầm lắng?

Cà phê cuối tuần xin giới thiệu chia sẻ của ông Nguyễn Hoàng – Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Vietnam xoay quanh vấn đề này.

PV: Năm 2019 được ghi nhận với những báo cáo thiếu hụt trầm trọng về nguồn cung trên thị trường bất động sản TP.HCM mà nguyên nhân đến từ vướng mắc hành lang pháp lý. Thưa ông, những gam màu xám trong bức tranh bất động sản TP.HCM 2019 sẽ ảnh hưởng thế nào đến năm 2020?

Ông Nguyễn Hoàng: Những gam màu xám của năm 2019 có nhiều điểm lặp lại của năm 2018 và có dấu hiệu đậm màu thêm, bao gồm 5 điểm chính:

Thứ nhất, thiếu nguồn cung mới, không đủ đáp ứng nhu cầu mua.

Thứ hai, thiếu loại hình căn hộ hạng C hoặc nhà vừa túi tiền cho người mua nhà để ở thực.

Thứ ba, mức giá bất động sản trung bình tăng liên tục ở các phân khúc (hạng A – B – C và cả nhà gắn liền với đất). Điều này đang làm khó cho những người thu nhập phải mua nhà để ở thực sự.

Thứ tư, bất động sản nghỉ dưỡng chưa có được tính chính danh về mặt pháp lý quyền sở hữu. Cuối năm, những thông tin về vỡ cam kết lợi nhuận của một dự án condotel làm thị trường e ngại thêm.

Thứ năm, tính minh bạch còn hạn chế như nhiều sai phạm, không tuân thủ quy định luật pháp, thông tin chưa rõ ràng…

Những gam màu xám này có thể sẽ gây ra những tác động cho thị trường bất động sản TP.HCM trong 2020 như: Tiếp tục thiếu loại hình nhà vừa túi tiền (căn hộ hạng C) cho người mua nhà ở thực mà thu nhập còn khiêm tốn; áp lực tăng giá tiếp tục gây ảnh hưởng đến thị trường và thu hút người có tiềm lực tài chính sẽ tập trung đầu tư nhiều vào bất động sản để kiếm lời (như năm 2008); một số dự án chưa minh bạch, chưa tuân thủ chặt chẽ quy định của Nhà nước có thể sẽ gây ra những xung đột, tranh chấp quyền lợi giữa chủ đầu tư và khách mua.

Những tác động này nếu kéo dài sẽ làm cho thị trường càng trở nên bất ổn và rủi ro.

PV: Diễn biến thị trường bất động sản năm 2020 sẽ chuyển động như thế nào trong suy nghĩ của ông?

Ông Nguyễn Hoàng: Theo dự báo của DKRA Vietnam, thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và các tỉnh lân cận sẽ không có nhiều khác biệt hoặc biến động so với năm 2019. Năm 2020 là năm mà cơ hội và thách thức đều song hành. 

Nhưng khi giải quyết được những thách thức thì đây cũng là thời điểm có những thay đổi đột phá ở nhiều khía cạnh, qua đó, thị trường sẽ phát triển tốt hơn, lành mạnh hơn, sàng lọc được những yếu kém. Thị trường 2020 vẫn sẽ có những vấn đề trong các giao dịch giữa chủ đầu tư và khách hàng vì một số lý do, tranh chấp giữa cư dân và ban quản lý/chủ đầu tư…

PV: Theo ông, trong năm 2020 có thể xuất hiện nhân tố nào mới trở thành điểm nhấn cho bức tranh thị trường bất động sản TP.HCM ?

Ông Nguyễn Hoàng: Với quan điểm dự báo thị trường như trên, tôi cho rằng, năm 2020 khó có được nhân tố mới. Nếu có chăng thì đó là sự cần thiết của những chuyển biến mạnh mẽ, đột phá về chính sách pháp lý, quy trình thủ tục để thuận tiện hơn cho doanh nghiệp. Nhưng đồng thời những chuyển biến này cũng phải đảm bảo được quyền lợi của người mua, quyền lợi của Nhà nước.

Nói về thị trường và sản phẩm, có thể loại hình bất động sản nghỉ dưỡng phức hợp (integrated resort) sẽ tiếp tục xu hướng của 2019 và là phân khúc hấp dẫn với những khách hàng có năng lực tài chính và chiến lược rõ ràng.

PV: Sự xuất hiện của mô hình đô thị sáng tạo và sự dịch chuyển sang đầu tư bất động sản vùng ven liệu có là tín hiệu mới cho bức tranh nhộn nhịp, sôi động trên thị trường bất động sản TP.HCM trong thời gian tới không, thưa ông?

Ông Nguyễn Hoàng: Cụm từ “đô thị sáng tạo” hoặc “thành phố thông minh”… là xu hướng từ 2 – 3 năm nay và sẽ tiếp tục phát triển trong thời gian tới. Những chính sách và định hướng của chính quyền thành phố đối với khu Đông rất rõ ràng và mạnh mẽ. Đó chính là một trong những động lực để phát triển bất động sản khu vực này lên đẳng cấp cao hơn, hiện đại hơn.

Với việc chuyển dịch thị trường sang các tỉnh lân cận, chúng tôi cho rằng xu hướng này đã diễn ra từ 2018 và khá sôi động vào đầu 2019. Sang đến 2020, các tỉnh lân cận vẫn tiếp tục thu hút và phát triển. Cụ thể, nếu như trước đây các tỉnh lân cận chủ yếu là đất nền phân lô thì năm 2019 và 2020 tiếp tục phát triển các phân khúc như nhà phố/biệt thự, căn hộ vốn dĩ đang rất sôi động tại Long An, Bình Dương… 

Từ đó, thị trường bất động sản các tỉnh lân cận sẽ phát triển toàn diện hơn, rộng hơn, đa dạng hơn và có thể cạnh tranh với chính bất động sản TP.HCM. Khi có định hướng tốt, chính sách phù hợp, việc phát triển bất động sản các tỉnh lân cận là yếu tố giúp cho mục tiêu đô thị hóa, giãn bớt sự nén dân số và quá tải của TP.HCM.

PV: Cũng như Hà Nội, TP.HCM đang được đánh giá là thiếu trầm trọng nguồn cung NƠXH, nhà ở thương mại giá rẻ. Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) từng nhấn mạnh trong Diễn đàn bất động sản thường niên lần II rằng: “Đây là cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại sản phẩm”. Quan điểm của ông thì sao? 

Ông Nguyễn Hoàng: Vấn đề NƠXH, nhà ở vừa túi tiền… đã được đề cập nhiều và từ lâu, nhưng đến nay hầu như không có nhiều thay đổi. Nếu không có cơ chế chính sách đặc biệt, tình hình vẫn sẽ như vừa qua. 

Chúng ta không thể cứ kêu gọi doanh nghiệp làm nhà vừa túi tiền nhưng lại để cho doanh nghiệp tự bơi, tự lo… trong khi giá đất thì mỗi năm một tăng. Năm 2020 ban hành khung giá đất mới mà dự kiến có thể tăng trung bình lên 30% – 50%). Ngoài ra chi phí đầu vào như VLXD/nhân công/tài chính cũng tăng và thủ tục pháp lý còn nhiều khó khăn.

Cá nhân tôi cho rằng trong năm 2020 phân khúc căn hộ hạng C (dưới 25 triệu đồng/m2) và nhà vừa túi tiền nói chung vẫn khó phát triển mạnh. Bên cạnh đó, phân khúc căn hộ hạng B sẽ là chủ đạo của thị trường. Đó cũng là một khía cạnh mà các chủ đầu tư đang nỗ lực phát triển dự án đáp ứng các nhu cầu đòi hỏi ngày một cao hơn của người mua về chất lượng sản phẩm, tiện ích, cảnh quan môi trường…, điều mà loại hình căn hộ hạng C rất khó đáp ứng.

PV: Ông nhận định như thế nào về cung – cầu trên thị trường bất động sản TP.HCM trong năm 2020?

Ông Nguyễn Hoàng: Nguồn cung mới năm 2020 có thể sẽ tăng nhẹ so năm 2019 dao động ở mức 30.000 – 33.000 căn. Các dự án tập trung ở các quận khu Đông như quận 2, quận 9 và khu Nam như quận 7, quận Nhà Bè.

Số lượng nhà phố/biệt thự có thể sẽ lên đến mức 5.000 căn, tuy nhiên số lượng dự án đưa ra thị trường trong 2020 có thể không nhiều (chỉ khoảng 1.000 – 2.000 căn). Lượng cung mới tăng mạnh do một số dự án có quy mô lớn đưa ra thị trường như ở quận 9, quận Nhà Bè, …

Nhu cầu mua nhà để ở và đầu tư vẫn cao, nhưng năng lực mua có thể chịu một số tác động từ các yếu tố như chính sách tài chính được siết chặt hơn, nhiều dự án đã có mức tăng giá cao. bất động sản nghỉ dưỡng có thể chưa biến động tích cực ngay sau Tết và hoặc nửa đầu năm, nhưng từ giữa năm trở đi có thể có những chuyển biến tốt hơn.

– Cảm ơn những chia sẻ của ông !