ÔM ĐẤT NỀN VÙNG VEN VÀ ĐÔ THỊ MỚI LUÔN CÓ LÃI …!!??

Sale house and calculator

Với giá đất tăng mạnh trong 3 năm qua 2016 – 2018 ở mọi phân khúc và lan ra khắp nơi, đã tạo tâm lý tin tưởng cho nhà đầu tư nhẩy vào BĐS trong tâm thế mua đất không bao giờ lổ, rồi thì nó cũng lên…..

Quan sát trong 2 thập niên gần đây, đúng là nhờ đầu tư vào BĐS đã giúp nhiều người trở thành đại gia; tuy nhiên nhìn thêm thì thấy cũng có nhiều người vì ôm đất mà bị phá sản, và cục máu đông nợ xấu ngân hàng đến nay vẫn chưa xử lý ổn là một minh chứng cho thời kỳ xôm tụ nhất của BĐS ở các năm 2006 – 2010.

Dưới đây là phép tính dựa trên quan sát giá đất dự án Khu Đô thị Nhơn Trạch của HUD. Đây là dự án được xem là quy hoạch bài bản, đầu tư hạ tầng khá và pháp lý rỏ ràng. Đến nay về cơ bản đã hoàn thiện hạ tầng đường – điện – nước, đã cấp sổ đỏ cho người mua. Tuy nhiên ngoại trừ người mua sơ cấp năm 2006 và bán ra lúc giá trên đỉnh 2008 đạt siêu lợi nhuận, thì những người mua sau không có lời, thậm chí thua lổ nặng nề nếu mua vào đỉnh năm 2008. Những người mua lúc đáy năm 2010 nếu kiên trì giử đến năm nay thì có lợi nhuận, nhưng nếu ôm 4, 5 năm thấy đuối bán ra thì vẫn lổ vì giá đất chỉ mới ngóc lên lại từ 2017, 2018.

Theo đó, giá đất m2 nền Dự án Biệt thự tiêu chuẩn đường 12m :  năm gốc 2006 là 1.8 trđ/m2; năm cao đỉnh 2008 là 4 trđ/m2, năm đáy 2010 rớt xuống 2 trđ/m2 và hiện tại 2019 (bắt đầu tăng từ 2017 – 2018) là 4.8 trđ/m2.

Nếu so sánh giá đất hiện nay với tiền gửi NH các năm 2006, 2008, 2010 với lợi suất bình quân 7.5% thì giá đất không tăng hơn giử tiết kiệm NH kỳ hạn 1 năm. Cụ thể nếu mua năm 2006, thì lợi suất bình quân 1 năm là 7,8% có cao hơn gửi NH một chút, còn mua năm 2010 là lúc giá xuống đáy thì lợi suất chỉ có 7,3% vẫn thua gửi NH.

Có thể rút ra một số nhận định sau:

  • Nếu mua đất đúng thời điểm, là lúc giá còn thấp nhưng chuẩn bị tăng thì người mua sẽ đạt lợi nhuận lớn. Thí dụ dự án HUD Nhơn Trạch sẽ lời cao nếu mua 2006 bán 2008; hay mua 2015 bán 2018.
  • Nếu mua trật thời điểm  mà lại vay từ 50% – 70% thì nguy cơ mất trắng vì không thể trả ngân hàng là rất cao. nhiều nhà đầu tư (trong đó có cả Giám đốc chi nhánh NH)  bị thua lổ phá sản vì mua nhằm thời điểm mà dùng đòn bảy cao. 3. Nếu mua giá đáy, tức là giá đã rớt 1, 2 năm và không có dấu hiệu rớt nữa, và dùng vốn của mình thì khá an toàn và sẽ có lợi nhuận.

KẾT LUẬN: với nhà đầu tư an toàn đầu tư lâu dài, không nên mua lúc giá đang sốt, mà chọn mua lúc tình hình đã yên ắng, giá đã rớt hoặc đi ngang 1, 2 năm. Nếu có dòng thu nhập ổn định thì có thể vay thêm tiền NH để mua được BĐS có giá hơn vốn hiện có.

So sánh giá đất hiện nay với tiền gửi NH các năm 2006, 2008, 2010 với lợi suất bình quân 7.5%
Lợi suất bình quân hằng năm nếu mua vã giử trong các năm 2006. 2008, 2010 với giá đất hiện nay