1. Suy trầm thị trường BĐS giai đoạn 2011 – 2013 không phải từ việc Ngân hàng nhà nước xiết tín dụng quá mức (khô cứng); mà do cung tiền và cho vay quá mức gây nguy hiểm cho nền kinh tế.

Trích báo “..Nhiều chuyên gia tùng phân tích, nguyên nhân của sự đóng băng thị trường 2011-2013 được cho là đến từ chính sách điều tiết khô cứng vĩ mô trong siết tín dụng. Sự sốt nóng của giai đoạn trước đã đẩy thị trường rơi vào tình trạng “vỡ bong bóng”. Ở thời điểm mà 2/3 thị trường nằm trong tay nhà đầu cơ thì khủng hoảng tín dụng đến từ phía cung là tác nhân khiến thị trường đổ vỡ.”

Đúng là thị trường bị đổ nhào vì các NHTM xiết tín dụng theo chỉ đạo NHNN. Nhưng đó không phải là chỉ đạo “chủ quan” của NHNN, mà là bắt buộc, một sự chỉ đạo chậm trể, nhưng nhờ đó đã kịp thời ngăn một cơn khủng hoảng tài chánh tồi tệ từ thị trường BĐS sụp đổi.

Nguyên nhân chính là từ cơ hội kiếm lời cao từ đầu tư BĐS; chỉ cần mua cục gạch xếp hàng để mua 1 xuất căn hộ và sang tay là có lời chênh trăm triệu đồng. Điều đó đã thu hút mọi người nhẩy vào đầu cơ. Nhưng cốt rể là do các đại gia một lúc chỉ huy 2 tay; một tay NHTM cho vay tiền lớn và một tay là nhiều cty BĐS sân sau nhận tiền để đầu tư nối tiếp đầu tư. Khi tín dụng tăng quá mức, nhu cầu mua thực từ người có tiền thực quá ít so với dòng tiền vay; rồi chính phủ bung tiền ra lưu thông hào phóng với mức tăng trưởng tín dụng bình quân trong 5 năm 2007 – 2011 khoảng 30%/năm đưa đến lạm phát cao và sắp siêu lạm phát. Trong cơn nguy khốn bóng dáng siệu lạm phát;  Chính phủ buộc thắt chắt tiền tệ để cứu nền kinh tế; từ đó các NHTM bị hụt tiền phải tăng lãi suất huy động và cho vay lên trên 15%/năm, tạo ra liều thuốc độc cực mạnh cho thị trương và nhà đầu tư BĐS. Do vậy, khi NHNN buộc phải ra lệnh, và ra tay quản lý các NHTM làm bậy thì thị trường BĐS kịp thời “đóng băng”, đại gia lớn nhỏ ngả ngựa hàng loạt.

2. thị trường BĐS năm 2020 đã tích lủy đủ khó khăn mà dịch Covid 19 chỉ làm rỏ hơn .

Trong phần cuối bài viết, có vẻ thị trường BĐS vẫn có triển vọng, nhưng do dịch Covid-19 nên mới gặp khó khăn

Trích báo :

“…Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chia sẻ: “Năm 2011, thị trường đổ vỡ một phần nguyên nhân là do niềm tin, lúc đó chủ đầu tư dự án cũng tin rằng sẽ bán được, nhà đầu tư lao vào đầu tư, người mua cũng vậy… vì tất cả đều ở thế rất mù mờ, không có thông tin. Còn đến giờ chúng ta đã có một số báo cáo thị trường để nhà đầu tư, doanh nghiệp nhìn thấy và định hướng an toàn. Tuy nhiên hiện tại, không thể phủ nhận thực tế, sự xuất hiện đại dịch toàn cầu Covid-19 đã và đang khiến thị trường sụp đổ mọi kịch bản chống suy thoái được đưa ra cách đây chưa lâu. Bởi cuộc khủng hoảng lần này không còn khu trú trong giới hạn thị trường bất động sản mà là một cuộc khủng hoảng kinh tế trên diện rộng. Và một nền kinh tế bị đe dọa thì bất động sản khó có bức tranh sáng ở thời điểm hiện tại và tương lai gần.”

Theo nhận định này, các nhà đầu tư có thể dự đoán rằng nếu trong 2, 3 tháng tới mà dịch Covid 19 được kiểm soát (đang có tín hiệu tốt từ Mỹ và một số nước EU thông qua việc giá vàng giảm lại và TTCK tăng); thì thị trường BĐS sẽ khởi sắt trở lại.

Tuy nhiên thị trường BĐS năm 2020 gặp khó khăn chính từ nguyên nhân nội tại của nó đó là tín dụng quá mức và giá BĐS bị đẩy lên rất cao của mọi phân khúc.

Các năm 2016 – 2018, tín dụng tăng ở mức 17% so với 12% trước đó; trong đó tín dụng đổ mạnh vào BĐS. Năm 2017, tín dụng tiêu dùng tăng 57%, trong đó 70% là vào BĐS. Giá BĐS cũng đã vượt qua các đỉnh 2008, Nếu tính năm 2010 là năm giới đầu tư bị ôm BĐS giá cao, thì đến 2019, mức tăng giá BĐS từ 20% – 50% so với lãi kép cộng dồn của ngân hàng. Năm 2013 giá căn hộ trung cấp tầm 20 – 25 trđ/m2 người mua đã thấy lè lưởi thì hiện nay giá 40 – 60 trđ/m2, còn căn hộ cao cấp có thể lên tới 100 tr – 200 tr. Lợi suất cho thuê nhà phố, căn hộ so với giá mua đầu tư trước đây khoảng 5%, thì hiện nay chỉ còn khoảng 1,5% – 3% dù giá thuê có nhích một chút, nhưng giá mua đã tăng quá mạnh. Còn xét về giá đất vùng kinh tế động lực, có tin về hạ tầng lớn sẽ đầu tư như Long Thành, Châu Đức thì giá đất năm 2019 đã tăng 100% – 300% so với năm 2015.

Cuối năm 2018, NHNN đã nhận thấy nguy cơ xuất hiện nợ xấu từ tín dụng BĐS do cho vay thế chấp giá trị quá cao, và thanh khoản bắt đầu có vấn đề. Do vậy NHNN đã liên tiếp ra các quy định hạn chế tín dụng BĐS, tăng mức rủi ro thế chấp BĐS…cùng lúc đó những người mua đất từ các năm 2014 – 2016 bắt đầu thoát hàng chốt lời, còn nhà đầu tư mới  bắt đầu chùn tay. Thị trường BĐS cuối năm 2019 đã thực sự đi vào giai đoạn khó khăn, mà cần một thời gian khá dài để có thể tăng trở lại; chắc chắn đó không phải là năm 2020.

3. Cơ hội của thị trường BĐS sắp tới.

Tình hình thị trường BĐS năm 2020 tốt hơn 2013 như một số nhận định trong bài báo là phù hợp. Năm 2013 thị trường căn hộ vẫn còn là dấu hỏi, những người mua căn hộ ở Bình Chánh, Q9.. vẫn còn nghi ngại về sử dụng. Nhưng hiện nay căn hộ được xem là sự chọn lựa của nhóm gia đình trẻ do tính tiện lợi, văn minh và giá cả của thấp hơn nhà hẻm nội thành. Thị trường căn hộ có sức mua và khai thác ổn định là nền tảng cho các phân khúc khác có sức sống.

Điểm khác biệt nửa là chính sách tiền tệ khá ổn định của Chính Phủ giúp hoạt động tiền tệ ngân hàng không gặp cơn rối loại như năm 2012.

Điểm quan trọng nhất là “kinh tế thực” của VN tốt hơn nhiều so với giai đoạn 2013. Với sự chuyển dịch kinh tế toàn cầu, VN đang gia tăng mạnh mẻ các nhà máy xuất khẩu, tạo thăng dư ngoại tệ và việc làm lớn, góp phần đô thị hóa nhanh các địa phương có khu công nghiệp. Đây chính là nền tảng để BĐS kinh doanh và BĐS dân cư phát triển mạnh ở các địa phương lân cận Tp.HCM.

Với các nhận định trên, Thị trường BĐS trong giai đoạn tới phụ thuộc khá mạnh vào chính sách tiền tệ và đầu tư công của năm 2020.

Kiịch bản 1. Thị trường sẽ suy giảm nhe, tích lủy và có cơ hộ tăng lại vào giửa năm 2021

Xảy ra trong trường hợp Chính phủ triển khai hạ tầng ở mức hợp lý trong 2 năm 2020 – 2021, và vẫn sử dụng kiểm soát tiền tệ thận trong ởm mức tăng tín dụng khoảng 12 – 15%

Kiịch bản 2. Thị trường sẽ tăng theo sóng trong thời gian ngắn rồi sẽ gặp biến động lớn

Xảy ra trong trường hợp Chính phủ đẩy mạnh giải ngân tiền đền bù các dự án hạ tầng, cung tiền mạnh cho đầu tư công qúa mức và tăng tín dụng trên 17% để hổ trợ kinh tế vượt qua dịch Covid 19.

Trong trường hợp này, ban đầu bất động sản sẽ dậy sóng theo dòng tiền giải ngân; nhưng sau đó xuất hiện lạm phát cao, gây nguy hiểm cho nền kinh tế và Chính phủ buột phải dùng biện pháp xiết các NHTM như giai đoạn 2013. Khi đó sẽ nhiều BĐS lớn đổ vở gây nợ xấu, kéo theo cả thị trường BĐS vào khốn khó,

Lời khuyên : tích cực nghiên cứu đất khu vực Tp.HCM và Đồng Nai, BRVT, tìm hiểu kỹ một vùng đất để nắm các thông tin :

  1. Giá năm 2016, giá 2019 và giá hiện nay (theo dõi liên tục)
  2. Tình hình giao dịch hiện tại.
  3. Các hạ tầng địa phương và hạ tầng lớn có đầu tư ?
  4. Các nhà xưởng khu vực lân cân ?

Nếu (3) và (4) hứa hẹn; và giá đã giảm ở mức kỳ vọng và không còn thấy xuất hiện người bán nhiều là thời điểm có thể xuống tiền.

Kỳ vọng từ cuối năm 2020 cho đến Q2.2021 sẽ có cơ hội đầu tư.

Đinh Thế Hiển

Tham khảo bài báo : https://diaoc.thesaigontimes.vn/302592/bong-ma-khung-hoang-bat-dong-san-va-goc-nhin-10-nam.html?fbclid=IwAR3bCmwk8zvEAw1HcPlJ4-U5H64nUuWgNChmZ0GTMZcQpCT3nmhstDP185I