Một số chỉ tiêu đáng quan tâm khi lựa chọn căn hộ dự án để đầu tư

Sau cơn sốt đất nền vùng ven và đất nền dự án; mọi người bắt đầu quay lại thị trường căn hộ vì với một số tiền từ 1 tỷ – 2 tỷ, là có một căn hộ vừa ý để ở hoặc cho thuê. Trong khi đó, để có một căn nhà trên đất, ít nhất phải trên 3 tỷ, ngoài tầm với của nhiều người dù biết khả năng tăng giá cao hơn.

Hiện nay có rất nhiều dự án căn hộ triển khai ở mọi phân khúc; tuy nhiên việc chọn lựa một căn hộ “ưng ý” không phải là điều dể dàng trong hàng loạt dự án đang rao bán mọi khu vực với nhiều thông tin quảng cáo hấp dẩn.  Hiện nay, chọn mua một căn hộ không chỉ có “giá”, vì nhà đầu tư biết “tiền nào của ấy”. Ngoài ra, việc lựa chọn một căn hộ như thế nào để đầu tư và một căn hộ như thế nào để ở đều có những tiêu chí khác nhau. Những chỉ tiêu nào nên quan tâm khi lựa chọn những dự án như vậy phục thuộc vào mục đích của người đầu tư. Những nhà đầu tư hiện nay có nhiều sự lựa chọn do có khá nhiều dự án chung cư, căn hộ đang được triển khai xây dựng. Do đó, không riêng gì những nhà đầu tư, các chủ đầu tư cũng đặt ra những chỉ tiêu để nhằm thu hút được vốn đầu tư vào những dự án của mình.

Đối với Chủ đầu tư

Chủ đầu tư khi xây dựng một dự án sẽ chú tâm đến rất nhiều yếu tố để thu hút được khách hàng và mang lại hiệu quả đầu tư cao nhất. Trong đó việc xác định vị trí của dự án có thể coi là yếu tố xem xét đầu tiên vì mỗi vị trí địa lý cấu thành nên giá trị sản phẩm khác nhau. Vị trí phải tương thích với loại hình sản phẩm ra sao?…Chẳng hạn như  dự án được xây dựng ở một vị trí đắc địa, thuộc các quận trung tâm như Q1, Q3 và bán kính xung quanh các quận này 2km, là vị trí kết nối giao thông thuận lợi thì dòng sản phẩm phân khúc cao vì giá đất cao, do vậy cần phải xây cao cấp, và dỉ nhiên giá bán cũng rất cao. Bên cạnh “vị trí”, thì các yếu tố bên trong mà chủ đầu tư chú tâm đến gồm thiết kế kiến trúc (mặt bằng, diện tích, số phòng, cảnh quan xung quanh…), thiết kế kết cấu (tiêu chuẩn bê tông cốt thép, sức bền của vật liệu ra sao…) và thiết kế cơ điện (hệ thống điện, thoát nước, chữa cháy được lắp đặt như thế nào…). Phần lớn khách hàng thường chú trọng đến yếu tố thiết kế kiến trúc nhiều hơn 2 yếu tố còn lại. Trong đó, thương hiệu của các vật tư hoàn thiện là một yếu tố rất quan trọng khi đánh giá chất lượng căn hộ của khách hàng.

Ngoài ra, uy tín của chủ đầu tư, giá bán, tiến độ thanh toán, các điều khoản hợp đồng, tính pháp lý của sản phẩm, phương thức thanh toán… cũng là những yếu tố đặc biệt quan trọng đối với khách hàng.

Những dự án căn hộ không thuộc khu trung tâm, thì những chỉ tiêu quan trọng không kém là hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội các khu vực xung quanh như đường, chợ, trường học….  Hiện có rất nhiều khu chung cư mặc dù hạ tầng kỹ thuật dự án khá tốt, nhưng chủ đầu tư do chỉ quan tâm đến lợi nhuận kinh doanh các căn hộ, mà thường quên việc xây dựng các công trình phúc lợi dân sinh đi kèm như trường học, công viên…..

Không như giai đoạn năm 2007 – 2010, hầu như các căn hộ được bán trên giấy trước khi khởi công, và được các nhà đầu tư mua qua bán lại nhiều lần. Hiện nay để thu hút được nhà đầu tư, thì các chủ đầu tư không chỉ tổ chức triển khai thiết kế và xây dựng đúng tiến độ, mỹ quan mà còn  cần phải có chiến lược bán hàng thích hợp bao gồm quảng cáo, khuyến mãi…. Bên cạnh các tiêu chí đã nêu thì chủ đầu tư cần quan tâm đến hai tiêu chí giá cả và dịch vụ chăm sóc khác hàng để có thể thu hút nhà đầu tư.

1/. Giá bán phải cạnh tranh, tiến độ thanh toán phải nhanh, gọn, tạo thuận tiện cho kế hoạch, phải có nhiều phương thức thanh toán như trả thẳng, trả theo tiến độ thi công, trả góp…..

2/.  Dịch vụ khách hàng, thương hiệu của chủ đầu tư… Cũng tùy thuộc vào đối tượng là mua an cư, hay mua để đầu tư ( hình thức mua đi bán lại hay cho thuê) mà có chính sách giới thiệu, ưu đãi cho phù hợp.

Để thu hút khách hàng không chỉ ở địa điểm và giá. Hiện nay uy tín của chủ đầu tư và tiến độ xây dựng được coi trọng, vì thời gian qua có nhiều dự án trể tiến độ hoặc đình trệ gậy thiệt hại nặng nề cho người mua

Tiêu chí lựa chọn căn hộ để đầu tư

Để lựa chọn một căn hộ đầu tư tốt, có hai nhóm tiêu chí để đánh giá, bao gồm các tiêu chí bên ngòai như vị trí, kết nôi giao thông, môi trường và nhóm tiêu chí bên trong như thiết kế, vật tư, tiện ích.

a. Nhóm tiêu chí Bên ngoài:

1/.  Vị trí là quan trọng hàng đầu : Tỷ phú Donald Trump, một bậc thầy về đầu tư BĐS đã nói “Một BĐS có vị trí tốt sẽ vô giá” . Tất nhiên mỗi phân khúc căn hộ sẽ có tiêu chí riêng về vị trí.Nhưng kinh nghiệm cho thấy những vị trí cận kề khu trung tâm thường có giá trị gia tăng tốt hơn khu vực ở xa, dù có mắc vì ” nguồn cung luôn có giới hạn”. Tuy nhiên , nếu bạn không có nhiều tiền, phải chọn nơi hơi xa, thì những vị trí mà kinh tế khu vực đó sẽ tăng trưởng mạnh sẽ đem lại lợi nhuận rất cao.

2/.  Kết nối giao thông cũng rất quan trọng, đây là điều tạo sự gia tăng cho một dự án. Tất nhiên khi mua một căn hộ đã có vị trí giao thông thuận lợi thì giá cũng đã cao. Lý tưởng nhất là chọn được căn hộ hạ tầng chưa tốt, nhưng sẽ hoàn thiện trong 1,2 năm nửa. Nói chung, tiêu chuẩn cơ bản hiện nay khi chọn một căn hộ chung cư là phải thuận tiện cho việc đi lại xe hơi.

3/.  Liên kết vùng: Xung quanh có trường học, bệnh viện, khu vui chơi hay mua sắm hay không?

4./ Về môi trường : Hiện nay cảnh quan môi trường chung quanh chung cư rất quan trọng. Một chung cư sẽ khó tăng giá nếu môi trường chung quanh không xanh, đẹp. Ngoài ra còn phải lưu ý đến thoát nước và triều cường, vì có nhiều chung cư rất đẹp nhưng gặp tình trạng ngập úng chung quanh khi mưa lớn và triều cường không cài thiện nổi.

b. Nhóm tiêu chí Bên trong:

1/.  Thiết kế: Bao gồm kiến trúc và kết cấu : kiến trúc bao gồm thiết kế cấu trúc căn nhà, phòng khác, phòng ngủ…, còn kết cấu bao gồm mạng lưới điện, nước,… Thiết kế phải đảm bảo an toàn, phù hợp với không gian và bố trí trang thiết bị thuận tiện và thẩm mỹ. Đặt biệt đơn vị thiết kế ngày càng có vai trò quan trọng, những dự án căn hộ cao cấp thường do các đơn vị thiết kế nước ngoài hoặc trong nước có uy tín.

2/.  Vật tư hoàn thiện: gạch, kiếng, cửa, dụng  cụ nhà  tắm  như  toilet, bồn tắm…, một căn hộ trung cấp thì thường sử dụng hàng trong nước, căn hộ cao cấp thì cần có các vật tư nhập khẩu cao cấp, thiết kế  sang trọng….

3./ Hệ thống cơ điện: trong công trình cao tầng là thành phần quan trọng đòi hỏi đảm bảo độ tin cậy và an toàn cao. Phải có chỉ dẫn sử dụng và được kiểm tra thường xuyên. Hệ thống thang máy phải đáp ứng tốt các yêu cầu sử dụng, có chế độ bảo trì định kỳ. Hệ thống điện được thiết kế sử dụng các loại vật liệu đảm bảo tốt yêu cầu vận hành an toàn, có tính đến khả năng gia tăng phụ tải do nhu cầu sử dụng.

4/.  Các tiện ích kèm theo của cao ốc: Có hồ bơi không?, có sân để trẻ em chơi không?khu vực để xe có đảm bảo chổ cho xe hơi ? … ?

Tất cả những điều kiện trên sẽ giúp cấu thành nên giá cả một căn hộ, và nếu đáp ứng thì sẽ hứa hẹn khả năng thu hút và tăng giá khi dự án triển khai và đi vào sử dụng.

Những chú ý khi chọn lựa mua căn hộ

Khi mua để ở cần quan tâm thiết kế phù hợp với nhu cầu sinh hoạt gia đình

Khi lựa chọn căn hộ người mua sẽ có hai mục đích là mua căn hộ để ở hoặc mua căn hộ để đầu tư. Mỗi mục đích sẽ có những tiêu chí lựa chọn riêng.

Mua căn hộ để ở: chỉ tiêu đầu tiên người mua để ở quan tâm là dự án có đáp ứng được mục đích của mình và gia đình không: gần sở làm của chồng, vợ, gần trường học của con, môi trường sống, cộng đồng xung quanh có phù hợp? có phù hợp khả năng thanh toán không? Tiếp đến là các yếu tố bảo toàn và gia tăng giá trị căn hộ. Giá cả rất quan trọng, nhưng không nên coi đó là tiêu chí đầu tiên, vì nếu có đắt một chút, nhưng chổ ở tốt nâng cao chất lượng cuộc sống của bạn là rất xứng đáng. Còn nếu “co ro” để chọn một căn kém tiền hơn, khi ở bạn sẽ bực mình và hối tiết.

Mua căn hộ để đầu tư: tất nhiên các yếu tố của một căn hộ tốt là điều phải quan tâm, vì một căn hộ “đáng để ở” thì mới có khả năng tăng giá thu lời. Tuy nhiên khi chọn đầu tư thì bạn nên quan tâm đến giá cả và yếu tố thị trường. Có thể bạn thích căn hộ khu yên tỉnh quận 9, nhưng nếu thị trường quận 2 mới sôi động tăng giá nhanh hơn, thì bạn nên chọn căn hộ khu vực này tốt hơn. Ngoài ra yếu tố có thể cho thuê ngay cũng quan trọng, vì một căn hộ luôn có người thuê sẽ giúp tăng giá tốt hơn. Ngoài ra mua để đầu tư cũng cần quan tâm mục tiêu đầu tư ngắn hạn hay dài hạn. Với tiêu chí đầu tư ngắn hạn thì phân tích nhu cầu thị trường là rất quan trọng, còn đầu tư dài hạn thì cần đánh giá triển vọng kinh tế, hạ tầng khu vực….

Trong thực tiển hiện nay, Khi đầu tư căn hộ nhà đầu tư nên quan tâm đến các chỉ tiêu như : Vị trí dự án, tính cá biệt của căn hộ, uy tín chủ đầu tư và tiến độ công trình.

Vị trí dự án

Nhà đầu tư nên nên xem xét những dự án tại khu vực thừa hưởng nhiều giá trị gia tăng từ đầu tư hạ tầng chung: như đường xá, cấp thoát nước, điện, thông tin liên lạc, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại… So sánh Lợi thế về vị trí giữa các dự án không thể chí tính khoảng cách từ dự án đến khu vực trung tâm Q.1 – chợ Bến Thành như trước nữa, mà cần xem xét khoảng cách từ dự án đến trung tâm các đô thị vệ tinh như: đô thị mới Phú Mỹ Hưng, trung tâm hành chính Q.2 – Cát Lái. Thủ Thiêm, trung tâm quận Thủ Đức…, Những khu vực vệ tinh nào có sự tập trung các công ty, cao ốc văn phòng, trường học… nhu cầu người mua để ở gần chổ làm, chổ học lớn, đầu tư ở đó sẽ bảo toàn và gia tăng giá trị, tính thanh khoản của sản phẩm.

Tính cá biệt của sản phẩm: quyết định sức hấp dẫn và giá trị của căn hộ mình đầu tư 

Nên chọn những dự án xây dựng có qui mô từ 100 đến 300 căn hộ. Đầu tư vào những dự án có số lượng căn hộ quá lớn (hiện nay có những dự án 500 đến 1000 căn hộ) thì tính thanh khoản sẽ giảm, khách hàng có quá nhiều sự lựa chọn hoặc dự án qui mô quá nhỏ thì chủ đầu tư ít quảng bá, dự án không có tính lôi kéo (tính bầy đàn trong đầu tư) sức hấp dẫn khách hàng không cao. Đối với dự án quy mô lớn nhà đầu tư nên gia tăng tính cá biệt (tính hiếm) của sản phẩm chọn mua bằng việc lựa chọn: diện tích ở khoảng nhiều người có nhu cầu và khả năng thanh toán, tầng cao, căn hộ có góc nhìn đẹp, đặc sắc hoặc những tiện ích mà những căn khác không có….

Uy tín của Chủ đầu tư và tiến độ công trình

Khi lựa chọn dự án nhà đầu tư nên xem xét chủ đầu tư là ai, tham khảo chất lượng các công trình chủ đầu tư đó đã thực hiện qua nhiều kênh mà kênh tốt nhất là các khách hàng, nhà đầu tư đã mua từ chủ đầu tư đó để tránh những trường hợp như 1 số dự án gần đây mà báo chí phản ánh. Ngoài ra nên chọn đầu tư những dự án có tiến độ thanh toán theo tiến độ xây dựng thực của dự án. 

Giao Quỳnh